APOYA nuestra candidatura como NUEVOS miembros de la Junta DIRECTIVA
¿Quiénes somos?
Durante el año 2025 trabajamos de manera constante, práctica y ad honorem con la Junta Directiva y la Administración como miembros del Comité de Infraestructura. Muchos propietarios reconocerán a Christian como la persona que supervisó de forma diaria los proyectos de pintura del edificio y de los balcones de aire acondicionado, asegurando el cumplimiento del alcance aprobado, supervisando la seguridad de los obreros, exigiendo la calidad de la ejecución, y garantizando en última instancia que nuestros fondos fuesen utilizados de manera exitosa para mejorar el PH.
¿Por qué?
Dejamos de formar parte del Comité y apoyar a la Junta Directiva
Hace aproximadamente tres meses, el Comité del Infraestructura de que éramos parte llegó a su fin tras un conflicto grave.
El Presidente de la Junta Directiva intentó imponer una medida que exigía acceso preautorizado a los apartamentos de todos los inquilinos para cualquier tipo de trabajo o modificación, incluso menores (por ejemplo colgar un cuadro), como mecanismo general de control dentro del PH.
Esto implicaba que la Administración debía ser autorizada a acceder a los apartamentos para supervisar cualquier trabajo, sin una definición clara de cómo se iba a materializar en la práctica. Consideramos esta propuesta: excesiva, invasiva, desproporcionada y legalmente cuestionable. Además de no contar con un plan de implementación.
Marcos manifestó formalmente su oposición y solicitó una discusión abierta y fundamentada en el Comité y con la Junta Directiva. Esta solicitud fue rechazada por el Presidente y, de forma unilateral, impulsó su remoción del Comité sin explicación alguna ni a Marcos ni al Comité. Ante esta situación, Christian decidió también renunciar, al considerar que el Comité que lideraba estaba siendo deliberadamente obstaculizado por el Presidente de la Junta, tomando decisiones autoritarias que perjudicaban al PH.
La negación del diálogo, la toma de decisiones autoritaria y la manipulación de la información por parte del Presidente de la Junta Directiva hicieron evidente que ya no era posible seguir colaborando bajo el liderazgo actual.
Problemas estructurales
Que no pueden seguir ignorándose
Tras más de un año de trabajo cercano con la Junta y la Administración
Identificamos problemas graves que requieren atención inmediata
Liderazgo autoritario y centralizado
- Gestión basada en control y confrontación.
- Decisiones concentradas en una sola persona.
- Nula tolerancia a opiniones disidentes.
- Falta de tiempo necesario del Presidente para cumplir su rol.
Presupuestos deficitarios
- Déficit operativo proyectado para 2025 y 2026.
- Uso de fondos extraordinarios y de emergencia para gastos recurrentes.
- Modelo financiero insostenible.
Gestión financiera deficiente
- No existe separación clara entre fondos ordinarios y extraordinarios.
- Gastos improvisados mes a mes.
- Fondos de propietarios morosos mal clasificados.
- Ausencia de planificación financiera real.
Morosidad elevada
- Decenas de apartamentos en mora.
- Notificaciones tardías.
- Falta de medios de pago modernos.
- Ausencia total de medidas efectivas de cobro.
- Los propietarios cumplidores terminan pagando más.
Capacidad limitada de ejecutar proyectos
- Proyectos sin cronogramas ni plan de ejecución.
- Sobrecostos sistemáticos.
- Ausencia de supervisión técnica calificada.
- Dependencia crítica de personas que ya no están.
Ascensores: un problema crónico
- Falta de gestión técnica con la empresa de mantenimiento.
- Sin indicadores, penalizaciones ni plan de solución.
- Problema histórico sin resolución clara
MEJORAS que nos gustaría implementar
Hay varias iniciativas que nos gustaría concretar durante el próximo año. Desde el punto de vista técnico y de gestión del edificio, esta es nuestra lista inicial:
Creación de un sitio web en phrivage.com que permita:
Presentar a Rivage como una experiencia de vida de lujo, con instalaciones excepcionales diseñadas para el confort, el bienestar y el entretenimiento.
Mostrar a nuevos inquilinos y propietarios todas las amenidades que Rivage tiene para ofrecer.
Permitir que inquilinos y propietarios inicien sesión en el sitio para acceder a las siguientes funcionalidades:
Consultar el reglamento y las normas de la propiedad horizontal.
Enviar y dar seguimiento a solicitudes de mantenimiento del edificio.
Solicitar el servicio gratuito de escaneo de paredes antes de perforar, para evitar daños accidentales.
Acceder a una página de estado del edificio que muestre el funcionamiento de ascensores y amenidades, así como mantenimientos actuales y futuros.
Acceder a su cuenta, consultar saldos y realizar pagos de forma recurrente.
Publicar sus unidades en alquiler o en venta.
Gestión técnica y operativa del edificio:
Supervisar el mantenimiento de los ascensores y ayudar a crear un registro de mantenimiento real y actualizado.
Crear un mapa de los problemas de filtraciones del edificio y comenzar a abordarlos de manera estructurada. El trabajo realizado en los balcones de los aires acondicionados para corregir la tubería y sellarlos adecuadamente es solo el comienzo.
Crear un formulario para que propietarios e inquilinos puedan reportar incidencias de mantenimiento del edificio. Estas incidencias se centralizarán en una hoja compartida que permitirá clasificarlas, priorizarlas y estimar costos y plazos de resolución, todo de manera completamente transparente para propietarios e inquilinos.
Crear un formulario para que propietarios e inquilinos soliciten el servicio gratuito de escaneo de paredes por parte del personal de mantenimiento, con el fin de prevenir perforaciones accidentales de tuberías y líneas de agua, una de las principales causas de filtraciones. Christian inició la adquisición de un escáner de paredes avanzado y he capacitado al equipo de mantenimiento de Rivage para su uso. Este servicio suele costar entre USD 250 y USD 300, pero Rivage puede ofrecerlo sin costo.
Crear una página de estado del edificio que muestre todos los componentes comunes y su respectivo estado operativo.
- Recuperar sala de eventos, que lleva años siendo utilizada como lugar de almacenamiento por la administración y convertir sala de juego para niños en un espacio renovado que sea atractivo y usado
- Mejorar zona social del piso 8, rehabilitando cancha de tenis y explorar incorporar cancha de Padel. Dar aspecto bonito y atractivo a la decoración y de las piscinas e incorporar espacios de sombra con cubiertas de tela y estructuras que reemplacen las actuales dañadas y corroídas
- Estudiar la incorporación elementos paneles solares para energía renovable y carga de vehículos eléctricos
- Resumen del estado actual del edificio Rivage.
Cultura de gestión y gobernanza:
Orientar la administración hacia un enfoque de servicio, reemplazando interacciones poco cordiales por una cultura centrada en el apoyo, la capacidad de respuesta y el respeto hacia propietarios y residentes.
Cambiar la mentalidad de la Junta Directiva, pasando de una estructura autoritaria, excesivamente centralizada y con poco espacio para el diálogo, a un modelo abierto y colaborativo, con conocimientos complementarios. Los miembros de la Junta deben contar con el tiempo, la disponibilidad y la voluntad para involucrarse, comprender los desafíos del PH y contribuir activamente.
Reemplazar los avisos en papel dentro de los ascensores por pantallas digitales.
Gestión financiera y administrativa
En relación con la gestión financiera y los problemas administrativos, proponemos lo siguiente:
Mantener un diálogo estructurado con los propietarios morosos para comprender las razones subyacentes del impago y acordar planes de pago mutuamente aceptables para la regularización de las deudas pendientes.
Implementar restricciones proporcionales de acceso a las áreas comunes para las cuentas en mora, de conformidad con la normativa aplicable.
Establecer una correcta asignación de fondos y una disciplina contable adecuada, separando claramente los fondos ordinarios y extraordinarios, los distintos proyectos, y las cuentas al día de las cuentas morosas. Estos controles no existen actualmente.
Introducir una gestión financiera eficiente y una planificación a futuro, basada en proyecciones precisas de gastos y obligaciones futuras, lo cual hoy no se realiza.
Habilitar mecanismos de pago simples, confiables y modernos para los propietarios. Las limitaciones actuales —como el rechazo ocasional de tarjetas de crédito extranjeras y las notificaciones de pago irregulares y tardías— se resolverán mediante la implementación de una plataforma digital que permita a los propietarios pagar saldos pendientes, configurar pagos recurrentes, consultar sus balances en tiempo real, pagar de forma segura con tarjetas de crédito y recibir notificaciones de pago automáticas y oportunas.
¿Por qué esto le afecta directamente?
El PH Rivage puede y debe ser el edificio de referencia de la Avenida Balboa pero eso requiere liderazgo, planificación y profesionalismo, con una Junta Directiva que tenga el conocimiento, el tiempo y la mentalidad.
Marco legal
El derecho de la Asamblea
Artículo 31 del Reglamento de Copropiedad
La Junta Directiva debe ser elegida anualmente. Este requisito no se cumple desde 2022, con salvedades a medias como votaciones de Re-Elección de la Junta que denegaron el derecho de nuevos candidatos a presentarse.Artículo 68 de la Ley 284
La Asamblea de Propietarios tiene la facultad exclusiva de:nombrar o remover a los miembros de la Junta Directiva con el voto favorable de al menos el 51 % de las unidades al día.
La Junta Directiva y la Administración no pueden bloquear este derecho. Su obligación legal es convocar y facilitar la elección.
Hemos presentado formalmente:
La solicitud de convocatoria
Nuestras candidaturas
El pedido de cumplimiento estricto de la ley
Si la elección no es convocada, la normativa habilita acciones legales con el respaldo del 20 % de los copropietarios.